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Por CHRISTOPHER BJORK y PABLO DOMÍNGUEZ

MADRID — Dos regiones españolas con problemas de dinero están luchando contrarreloj para cerrar la venta de más de 100 inmuebles a fondos de Reino Unido y Estados Unidos por unos 900 millones de euros, en lo que es la primera gran prueba del apetito de los inversionistas por el maltrecho sector inmobiliario del país.

Estos procesos de venta por parte de los Gobiernos de Cataluña, en el noreste del país, y de Andalucía, en el sur, se enmarcan dentro de un grupo de iniciativas por parte de las regiones para reducir sus elevados déficit presupuestarios y obtener liquidez. Ambas transacciones se han visto retrasadas debido a que los compradores se han encontrado con dificultades para obtener financiación de los bancos, que aún están sufriendo el impacto de la crisis de deuda soberana de la eurozona y de unos mayores requerimientos de capital.

“Hay aún algunas cláusulas que negociar, pero estamos mucho más cerca de lo que estábamos hace un mes”, dice Jacint Boixasa, director de patrimonio del Gobierno de Cataluña, que lleva negociando desde mediados de diciembre los términos de la venta de 27 inmuebles en el centro de Barcelona a las firmas de inversión Moor Park Capital Partners, de Reino Unido, y Och-Ziff Capital Management Group LLC, de Estados Unidos, por unos 500 millones de euros.

Cataluña, la región española con mayor Producto Interno Bruto, pero también una de las más endeudadas, tiene que cerrar la venta de los inmuebles, incluido el que alberga la Bolsa de Barcelona, antes de la fecha límite del 31 de enero. “Cerraremos la venta para la fecha límite o no se cerrará”, señala Boixasa. “No habrá prórrogas”.

El Gobierno de Andalucía, por su parte, ha retrasado la venta por 400 millones de euros de 76 edificios en Sevilla, Córdoba y otras ciudades de la región por tres meses hasta finales de marzo, indica Manuel Sánchez Galey, director general financiero de Andalucía. “Los mercados financieros se cerraron completamente a finales del año pasado, y no pudimos cerrar la transacción, pero ahora se han retomado las negociaciones” con el finalista, una firma de inversión británica, añade. Sánchez Galey declinó identificar al posible comprador.

Los edificios que pretende vender Andalucía incluyen sedes gubernamentales en varias ciudades, un palacete del siglo XIX en el centro de Cádiz y la emblemática torre Schindler, construida en Sevilla a la orilla del río Guadalquivir para la Exposición Universal de 1992.

Estos dos procesos suponen un raro signo de vida en un sector que se ha visto fuertemente afectado por la crisis económica. Las ventas de oficinas en España se desplomaron en 2009, con una caída del 75% a 1.200 millones de euros, según los datos de la firma de análisis Real Capital Analytics. La actividad se ha mantenido en niveles bajos en 2010 y 2011.

Otras regiones están siguiendo de cerca estas ventas y muchas de ellas tienen las mismas necesidades de liquidez y se encuentran con dificultades para pagar a sus proveedores e incluso a sus trabajadores. Estas operaciones incluyen el compromiso de los vendedores de permanecer en los inmuebles como inquilinos durante 25 años.

“Estas dos operaciones van a servir como referencia”, señala Eusebi Carles, responsable de la consultora inmobiliaria Savills en Barcelona. “Si no se alcanza un acuerdo en Barcelona, probablemente no lo hará en ningún otro sitio”.

Regiones como Valencia y Madrid están entre las que están considerando operaciones similares, de acuerdo con agentes inmobiliarios y funcionarios del gobierno.

El gasto excesivo por parte de las regiones fue la principal causa de que el país incumpliera su objetivo de déficit público de 2011 en dos puntos porcentuales, hasta el 8% del PIB, y el Gobierno central está imponiéndoles agresivos recortes del gasto, lo que intensifica la ralentización. Se espera que el PIB de España se contraiga un 1,5% este año, dijo el lunes el Banco de España, en parte como resultado de la reducción del gasto público.

“Los gobiernos están en un claro proceso de búsqueda de liquidez, por lo que veremos más procesos de este tipo”, afirma Ángel Serrano, director general de Aguirre Newman, una consultora inmobiliaria con sede en Madrid que está asesorando al Gobierno de Cataluña, junto a Jones Lang LaSalle, en la venta de los inmuebles.

Este tipo de operaciones también podrían ofrecer al Gobierno central una opción de obtener dinero. Aguirre Newman calcula que podría captar hasta 8.400 millones de euros con la venta y posterior arrendamiento de ministerios y otros edificios del Gobierno en Madrid.

Para los potenciales compradores, este tipo de operaciones no se basan tanto en el potencial rebote del precio del inmueble, sino en las relativamente atractivas rentas que obtendrán con los alquileres, indican los agentes inmobiliarios. Los contratos estipulan que los nuevos propietarios tendrán una rentabilidad superior al 8%, según los documentos de venta.

Esas rentabilidades podrían ser muy atractivas para los inversionistas dado que los precios de los alquileres en las mejores zonas de las ciudades españolas se han desplomado desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en el país hace cuatro años. En Madrid, las rentas de oficinas han bajado un 40% desde su máximo de 2007, y la ocupación no ha parado de caer, según datos de la consultora inmobiliaria DTZ. La rentabilidad de las oficinas de Madrid se encuentra en la actualidad alrededor del 5,5%, por encima del 4% de antes de la crisis, indican intermediarios del sector.

Los nuevos propietarios podrían también deshacerse de forma inmediata de los activos más atractivos para lograr beneficios rápidamente. Incluso antes de cerrarse el acuerdo de Cataluña, Moor Park y Och-Ziff han estado intentando encontrar compradores para algunos de los 27 inmuebles de Barcelona, según fuentes conocedoras de la situación.

Representantes de Moor Park no devolvieron las llamadas con las que se pretendía obtener un comentario, mientras que Och-Ziff declinó hablar del asunto.